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烂尾六年,执转破后十个月重生

时间:2020/1/22 22:19:35   姓名:[news:p_name]   点击:

 

    国开公馆是安徽省合肥市包河区最大的烂尾楼盘。合肥铁路运输法院面对执行难题,大胆启动“执转破”程序,想方设法进行重整,用不到10个月时间,让这个烂尾6年的楼盘复活,1100多个购房户迎来希望,妥善处置了9.188亿元债权债务关系,终结了8个法院共597件执行案件。

    ■开发商跑路 楼盘陷困局

    国开公馆是2010年合肥市包河区的重点招商项目,由安徽国开置业有限公司(以下简称国开公司)开发建设,名义上和安徽中力建设集团有限公司(以下简称中力建设公司)签订工程施工协议书,实际施工人是王章林。国开公司法定代表人桂丽霞是从建设部门退休的干部,并无足够资金建房,所以让王章林垫资承建13幢高层住宅楼和9幢商业楼,地上地下总建筑面积合计28万平方米。

    “2011年10月,我组织人员进场施工,到第二年7月已完成施工总产值7000万元,国开公司没有按照合同约定足额支付工程款,导致材料商停供,劳务公司撤离部分施工人员,2012年7月只能停工。”王章林说。

    2012年9月12日,桂丽霞与王章林签订《房屋抵偿工程款协议书》,约定由王章林全额垫资,将该项目剩余工程完成,国开公司以部分房屋所有权抵偿工程款。王章林一直通过对外融资的方式垫资建设,因融资成本过高,无力承担高额债务,2013年9月再次停工。

    房屋买卖合同约定,国开公馆一期于2013年12月底交房,国开公司一直延期,直到2015年2月业主才拿到房子。同年底,桂丽霞携带大量房屋预售款逃往美国,连首期700多户业主预交的800万余元房产证办理费用也被卷走。公安机关立案后,对桂丽霞发出红色通缉令,迄今尚未到案。

    “国开公司欠我的工程款就有2.7亿元,给我带来灭顶之灾。”王章林说,“2015年底,六七百名农民工讨要工钱回家过年,有的要跳楼,我的住房包括孩子的住房都被法院查封拍卖,我几次都想跳楼解脱。”

    国开公司负债累累,陷入众多诉讼纠纷中,部分预售房屋、土地、银行账户等先后被安徽、浙江多家法院多轮查封。有的购房户付了首付,签不了合同;有的签了合同,备不了案;有的备过案,拿不到房;有的拿到房,办不了证;甚至有的购房户所买的房屋已被法院查封。众多购房者走上漫漫维权路。

    面对购房户强烈的呼声,由包河区政府牵头,成立了国开公馆项目推进小组。2017年6月,合肥包河经济开发区管委会下属的全资公司与国厚资产管理股份有限公司(下称国厚资产)联合成立包河国厚资产管理股份有限公司(下称包河国厚公司),启动国开公馆复建工作。“国开公司欠债太多,楼盘情况太复杂,多家法院一直在依法拍卖房产,我们一年多投进3000万元,效果不明显。”包河国厚公司总经理杨柳说,“眼看投资利益无法保障,公司背上了一个沉重的包袱。”

    ■执行转破产 烂尾迎转机

    转折点还是出现在王章林身上。2016年4月,王章林将国开公司和第三人中力建设公司诉至安徽省高级人民法院。2018年3月28日,安徽高院判决国开公司支付王章林工程款1.67亿余元和房屋销售溢价款1966万余元;国开公司欠付王章林的1.67亿余元工程款就案涉国开公馆部分住宅楼、商业门面房、地下车库工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

    判决生效后,王章林向法院申请强制执行。

    2018年7月11日,安徽高院将此案指定合肥铁路运输法院执行。而在2017年11月23日,安徽高院已将俊华科技发展(北京)有限公司(以下简称俊华公司)和国开公司的执行案件指定给该院执行,标的额高达4亿余元。国开公司没有其他可供执行的财产,唯一有价值的国开公馆项目债权债务盘根错节,法律关系复杂。有的房屋被多家法院多轮查封,有的房屋已抵偿给债权人,债权人又抵偿给其他人。

    面对复杂的局面,合肥铁路运输法院没有启动终止本次执行程序,而是转变思路,着眼于彻底解决国开公馆烂尾问题,建议王章林申请将执行案件移送破产清算审查程序。

    王章林经过反复考虑,向合肥铁路运输法院提出“执转破”申请。合肥市中级人民法院裁定将该“执转破”案件交由合肥铁路运输法院审查。

    不料,一名傅姓律师以国开公司的名义对“执转破”程序提出异议。傅律师曾是国开公司的代理人,以国开公司拖欠巨额律师代理费为由,将国开公司诉至法院,并申请查封了国开公馆多套房屋,是国开公司较大债权人之一。

    合肥铁路运输法院审查认为,傅律师提出的异议申请既没有国开公司的印章,也没得到国开公司授权,不予准许。

    2018年12月17日,合肥铁路运输法院作出裁定,受理王章林对国开公司破产清算的申请。自此,国开公馆烂尾项目出现转机。

    ■清算转重整 楼盘获新生

    “国开公司‘执转破’案是我们跨行政区划管辖执行案的一次实践,不能简单一破了之,要有担当精神,想方设法重整,让烂尾工程重生,让购房者拿到房,把矛盾纠纷化解。”合肥铁路运输法院院长杨艺如此要求办案法官。

    承办法官肖统瑞与包河经开区管委会、国开公馆项目推进小组、包河国厚公司的负责人以及王章林进行沟通,国开公馆还有4.4万平方米住宅、商业房待建待售,国开公馆项目有重整的基础。

    合肥铁路运输法院采取竞争选任的方式,经过严格的程序,从19个报名竞争者中,选定安徽承义律师事务所为国开公司管理人,要求管理人确保债务人破产财产处置价值最大化和债权人权益保护最大化。

    2019年1月2日,肖统瑞带着管理人与包河区委政法委、包河经开区管委会、国开公馆项目推进小组和包河国厚公司进行对接,管理人正式接管国开公司及国开公馆项目。

    “我们对烂尾六年的国开公馆项目有足够的心理准备,但还是低估了困难。”管理人的负责人肖鑫说。

    国开公司的债权人多达1189人,其中购房户1100多人,共申报债权金额12亿余元,核定9.188亿元。各债权人纷纷要求优先解决自己的债权。1100多名购房户诉求不同,一期部分业主没办房产证,对外墙脱落、电梯安全问题、公共配套设施没有建成意见很大。管理人及时从破产费用里拿出100万余元,对外墙进行维修。

    2019年1月21日,国开公馆二期交房,600余户业主拿到房子,国开公馆前期处置工作取得阶段性成功,为破产重整奠定了坚实基础。

    三期2栋高层建筑主体结构刚封顶,就有60套房子被法院依法拍卖,开发商竟在2015年把法院已经查封的房子对外销售,导致11位购房户付了首付款后,无法办理备案手续,在法律程序上也无法解决。这11位购房户成为六年来带头维权的主力,他们担心国开公司破产后,三期房屋无人管。

    “我们突出生存权优先,把解决这11户购房户的问题作为重整招商的先决条件之一。”肖统瑞说。

    肖统瑞一次次与他们进行沟通、解释,协调相关法院解封,最后取得政府部门、包河国厚公司、王章林等支持,为11户调换了房屋,并陪同他们到不动产登记中心完成了备案手续。

    “我们用半辈子血汗钱买房,维权三年多没有眉目,是肖法官主持了公道。”购房户范大姐说。

    “破产重整案件中很多问题都需要政府部门大力支持。”肖统瑞表示,“政府部门前期所做的大量工作,有效地推进破产审判效率。”

    与此同时,经过法官多次协调,管理人以向包河国厚公司借款的形式,确保国开公馆复建项目不停工,明确包河国厚公司后续投资的权益保障,让购房户看到工程不断有进展。

    许多购房户转变了态度,从最初怀疑破产重整,到理解配合工作。很多业主自发组织起来,协助管理人工作,与管理人一起接待其他债权人,维持现场秩序,解释国开公馆现况。

    国开公司原经营人员早已失联系,公司的经营、债权债务情况,只能通过审计财务资料来核实。2019年3月21日,肖统瑞带着管理人去合肥市公安局包河分局完成国开公司相关财务资料的交接,解决了破产案件审理中最重要的一个问题。

    7月16日,管理人通过公开招募投资人,包河国厚公司经反复测算,愿意参与重整并交纳保证金1亿元。

    7月18日,合肥铁路运输法院裁定对国开公司进行重整。

    经测算,国开公司破产清偿率只有3%。在重整计划草案表决之前,包河国厚公司在破产清算的清偿率基础上溢价收购了700多户购房者的债权。最大债权人俊华公司也愿意将债权转让给包河国厚公司。

    9月11日,在合肥铁路运输法院法庭里召开国开公司第一次债权人会议,就在投票表决重整计划草案之前,出现戏剧性一幕。俊华公司提出,必须先收到2000万元后,才签字同意将表决权转让给包河国厚公司。包河国厚公司急事急办,用了一个多小时,将款转给俊华公司。债权人会议通过了重整计划草案。

    “桂丽霞卷跑了一期业主800万余元办证费用,债权人会议单独进行表决,一致同意从破产费用里支付这笔款,切实保障了业主的权利。”肖统瑞说,“保障民生权益是我们破产审判的重要目标。”

    9月29日上午,在国开公馆北门广场隆重举行安徽国开置业有限公司资产交接暨国开公馆项目复工仪式。曾经的信访户范大姐代表三期业主向肖统瑞赠送了一面锦旗。债权人委员会代表全体债权人赠送了一面“为民排忧,心系百姓”的锦旗。包河国厚公司赠送的锦旗写着“为企业保驾护航正气浩然,为企业排忧解难克己奉公”。

    复工仪式后,国开公馆施工进度明显加快。

    “破产重整让我也看到了希望,尽快以房抵债解决我的巨额债务。”王章林的脸上露出微笑。

    “我们将高标准履行重整投资人职责,严格按照原有规划落实施工建设,保质保量地完成项目三期及商业、景观等配套工程建设,使国开公馆成为让业主满意,政府放心的优质工程。”国厚资产公司执行总裁王东表示。

    “我家买房本是给儿子当婚房的,现在孙子都会走路了,我们日盼夜盼,没想到今天真能办房产证了。”10月28日上午,一期业主开始办理房产证,胡先生递交办证材料后,情不自禁地感谢在现场办公的合肥铁路运输法院法官。


 

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